ABS专题（四）| 房企融资创新的机遇——评REITs发展趋势
来源:明庭律所
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作者:黄孔婕
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发布时间: 2018-07-19
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引言：资产证券化（简称ABS）市场发展脚步持续加快。本公众号聚焦资产证券化,将推出ABS专题文章，系统剖析资产证券化。本文是继《企业资产证券化详细流程及规范》等文之后的第4篇专题报道，本文将通过对REITs的行业分析以及法律解读，介绍REITs的发展和未来趋势。
“类REITs”成房企发展助推器
REITs 是一种国际资本市场上所广泛使用的房地产金融工具，REITs在2017年发行金额为861亿元。目前规模已经超过万亿美元，规模上以股权性 REITs 为主，占比约90%，抵押型 REITs 占比约10%。具体来看，2017年国内市场类REITS产品类型如下图：
（数据来源：CNABS REITs 行业研究整理）
由于法规及资本市场方面的原因，目前，中国大陆还没有完全符合国际管理规则的 REITs，而是以资产证券化的“类REITs”形态体现。类REITs目前主要是针对商业地产，通过商业地产的租金以及地产增值作为保证发行ABS。我国的商业地产领域近些年呈现爆发式增长的态势，市场饱和，进入“存量时代”，越来越多的房企把商业地产作为重要的转型方向，提出“把资产变轻”的口号。与此同时，对于商场、公共设施、公寓、写字楼等的物业收费，也是房企的一项很好的资金保障，因此，类REITs为房企提供很好的发展思路。
TIP:
REITs 是英文“Real Estate Investment Trusts”的缩写，中文为房地产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集众多投资者的资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人争取长期稳定的投资收益。
国家政策释放利好信号
事实上，最先在2005年银监会颁布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》对房地产信托发行的门槛进行了严格规定，对信托公司房地产信托业务进行风险提示，要求各信托公司立即进行业务合规性风险自查，逐笔分析业务的合规性和风险状况，包括但不限于：
信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东是否具备二级资质、项目资本金比例是否达到国家最低要求等条件；
第一还款来源充足性、可靠性评价；
抵质押等担保措施情况及评价；
项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。
而此后不久，相关部门通过出台相关文件来支持发展REITs，2008年央行发布《2007年中国金融市场发展报告》，央行明确表示要充分利用金融市场存在的创新空间，在未来一段时间内可以择机推出REITs产品。
目前，有通过一些文件对“类REITs”进行支持的趋势，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（2016年6月3日起实施），其中第十四条提到：“鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。”
结语
REITs因为稳定的收入，在这几年乃至未来几年内会不断发展，2017年，中国REITs发展迎来众多突破，创新首单产品涌现，而2018年，房地产行业正进行新一轮“洗牌”以拥抱REITs。明庭律师也会持续关注资产证券化的法规文件以及发展动向，在项目全程提供专业的法律服务：
与其他中介机构共同就基础资产是否可以证券化进行分析；
设计符合交易各方需求的资产证券化结构和方案，并就风险防范提供法律论证；
针对相关主体、相应的基础资产进行法律尽职调查，通过审查所对应的合同及其他法律文件，分析确定基础资产的法律属性及其担保措施的合法性和有效性，出具尽职调查报告；
与其他中介机构共同确定入池资产的标准并根据确定的交易结构，起草及修订交易文件、出具法律意见书等。
