ABS 专题（二） | 资产证券化引领房企融资新方向
来源:明庭律所
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作者:高倩 律师
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发布时间: 2018-07-04
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引言：资产证券化（简称ABS）市场发展脚步持续加快。本公众号聚焦资产证券化,将推出ABS专题文章，系统剖析资产证券化。本文是继《企业资产证券化详细流程及规范》之后的第二篇专题报道，站在楼市存量新时代背景下，以房地产融资困境为起点，浅析房企资产证券化。
一. 困境
房企传统融资渠道日陷“僵局”
从去年以来，国内融资环境一直不是很乐观。在防控金融风险，严格控制高负债企业融资，控制居民杠杆率过快增长，继续遏制房地产泡沫化的大环境下，房企融资越来越难。
委托贷款持续下降，信托融资跌幅扩大，房企非标融资渠道不容乐观。从央行公布的前5个月社会融资数据来看，5月份社会融资规模增量为7608亿元，较4月份社会融资规模增量15605亿元，环比减少51.25%，同比下降2.84%。5月份委托贷款减少1570亿元，同比多减1292亿元，委托贷款连续5个月同比减少；5月份信托贷款减少904亿元，同比多减2716亿元，5月份信托贷款跌幅扩大。并且随着美联储逐渐淡化"量化宽松"计划和加息，对于中国的开发商和资产持有人来说，轻松融资或再融资的日子可能一去不复返。尤其是中央政府可能会推出新一轮的紧缩政策，这将进一步加大企业融资难度："开发商和资产持有人为取得所需资金、降低融资成本，将需要将银行贷款或公司债券等传统融资方式与其它融资渠道双管齐下。"
二. 机遇
资产证券化或改变房地产金融格局
近日，仲量联行发布了一份完整详实的研究报告——《中国房地产金融：传统与创新共进》，该报告全面梳理了中国房企当下使用的各种类型的融资方式，包括境内外银行贷款、企业债、优先票据、永久债券、信托公司、P2P、众筹、合作开发等等，更着重阐述了资产证券化方面，房地产投资信托基金（REITs）、商业抵押担保证券（CMBS）等新兴融资方式在中国的发展机遇和面临的挑战。
仲量联行中国区研究部总监周志锋表示，在美国等地已经发展得相当成熟的资产证券化，虽然在中国才刚刚起步，但是它具有巨大的发展潜力，有望成为中国开发商和资产持有人的主要融资选择，更有可能改变中国房地产金融的整体发展格局。
目前，与中国开发商最相关的资产证券化包括：
商业抵押担保证券（CMBS）；
住宅抵押担保证券（RMBS）；
资产担保证券（ABS）。
其特征是有助于资产持有人在维持部分资产未来增长潜力的同时释放资产价值。
三. 展望
房企资产证券化潜力巨大
随着中国人民银行放松了对上述结构型产品的销售管制，2015年起它们在中国市场逐渐流行开来，但市场规模依然较小，若是与美国这样的成熟市场相比，中国房地产抵押贷款证券化市场的规模可谓沧海一粟。根据相关统计，2016年美国CMBS的发行总额达到760亿美元，占全球CMBS发行量的98%。近年来美国CMBS的年发行量稳定在金融危机之后的500-1000亿美元的水平。
从长远来看，资产证券化在中国市场的发展潜力巨大。“鉴于中国庞大的房地产市场规模以及银行和开发商对另类融资渠道的需求，CMBS、RMBS和ABS将日益走俏，今后几年的发行量势必将逐渐走高。”邱义昇判断说。
近期的多起创新案例也印证了这一趋势。例如2016年12月，金光纸业（中国）投资有限公司的投资关联机构在华推出首款CMBS产品，交易总额为78亿元；去年8月，光大房地产投资咨询公司通过与其关联机构首誉光控资产管理有限公司合作，在中国推出首款ABS产品，交易总额为16亿元。
